La Vostra guida all’acquisto di un immobile a New York

Di seguito troverete le risposte alle domande più frequenti da parte dei nostri clienti. Non è possibile condensare in una sola pagina tutte le sfumature e le peculiarità del mercato immobiliare newyorkese. Saremo lieti, tuttavia, di occuparci delle vostre esigenze individuali, rispondendo a ogni domanda riguardante affitto, acquisto o vendita di un immobile a New York, offrendovi la nostra consulenza professionale durante l’intero percorso.

Uno straniero può acquistare un immobile a New York (e, in generale, negli Stati Uniti)?
Qual è la differenza tra edifici Co-op e Condo?
Un investitore straniero può comprare un immobile in un Co-op?
Che cos’è un Condo?
Quali spese avrò come proprietario di un immobile a New York?
Ho trovato un edificio che gode di agevolazioni fiscali. Cosa vuol dire?
Quali sono i costi di chiusura (Closing Costs) per un acquirente?
Posso fare un mutuo per un immobile a New York, anche se non risiedo negli Stati Uniti?
Conviene fare un mutuo?
Come si registrano i diritti di proprietà?
Quali sono le fasi principali di una compravendita a New York?
Vorrei comprare un immobile a New York, per poi darlo in affitto. Potete aiutarmi?

 

Uno straniero può acquistare un immobile a New York (e, in generale, negli Stati Uniti)?

Negli Stati Uniti non ci sono restrizioni per l’acquisto di immobili da parte di stranieri. Gran parte degli immobili di New York è di proprietà di cittadini o società stranieri. Per alcune tipologie di immobili, come, ad esempio, i Co-op o altri particolari tipi di case, è necessario presentare la dichiarazione dei redditi negli Stati Uniti, e ciò rende difficile o impossibile l’acquisto a coloro che non pagano le tasse in questo Paese. Tuttavia, ci sono altre tipologie di immobili, ad esempio condomini e townhouse, che non hanno queste restrizioni e sono molto popolari tra gli acquirenti stranieri.



Qual è la differenza tra edifici Co-op e Condo?

I Co-op sono cooperative proprietarie di un intero edificio. Comprando in un Co-op, acquisite una quota in una cooperativa, proporzionale alla grandezza dell’appartamento, e ne diventate soci insieme ai vostri vicini. Invece di possedere un immobile, siete titolari di un “contratto di locazione della proprietà”.
I Condo (Condominium) sono immobili in cui il titolare possiede una proprietà e una quota proporzionale delle parti comuni.



Un investitore straniero può comprare un immobile in un Co-op?

I Co-op rappresentano circa il 75-80% del mercato immobiliare newyorkese. Gli edifici Co-op (società cooperative che li posseggono) sono amministrati da appositi consigli Co-op, che prendono tutte le decisioni importanti riguardanti l’edificio, stabiliscono regole e direttive. Inoltre, il consiglio approva ogni potenziale acquirente.
Per vari motivi, non è semplice per uno straniero acquistare un appartamento in un edificio Co-op.
   1. L’approvazione di un potenziale acquirente richiede settimane o mesi, ed è un processo notoriamente difficile. La maggior parte dei Co-op accetta solo acquirenti con lavoro a New York, che paghino le tasse negli Stati Uniti e che in questo Paese abbiano anche buone referenze bancarie. La legge non prevede che si debbano fornire motivazioni del rifiuto di un potenziale acquirente.
   2. Spesso ci sono restrizioni sull’ammontare del finanziamento che un acquirente può utilizzare (per esempio, non può essere superiore a una determinata percentuale del valore dell’immobile).
   3. Quasi tutti i Co-op limitano la possibilità di subaffittare il vostro appartamento, rendendo così questo investimento meno interessante. Di solito, gli appartamenti in Co-op non possono essere dati in affitto o possono esserlo per 1 o 2 anni, solo dopo che il proprietario abbia vissuto nell’appartamento per un certo periodo di tempo.
   4. I Co-op controllano l’uso che fate del vostro appartamento, per esempio nel caso vogliate avere ospiti o fare ristrutturazioni.
   5. Se vendete (o affittate, nel caso ciò sia permesso) un co-op, il vostro acquirente dovrà essere sottoposto all’approvazione del consiglio Co-op, riducendo così il numero dei compratori e, di conseguenza, il prezzo del vostro investimento.
   6. Per evitare speculazioni, ci sono spesso tasse sulla rivendita di un co-op.
Tutte queste misure servono per proteggere gli altri membri della cooperativa e garantire che il nuovo acquirente sia finanziariamente stabile, sia sempre in grado di pagare i costi mensili di manutenzione, le migliorie e le spese per l’edificio. Inoltre, i residenti di un co-op spesso considerano il loro edificio alla stregua di un club esclusivo e vogliono essere sicuri che il loro edificio attragga solo un certo tipo di persone, che non creino disagio agli altri residenti.
Il prezzo di acquisto della maggior parte dei Co-op è inferiore del 10-20% rispetto al prezzo dei Condo. Le spese mensili, al contrario, sono leggermente più alte e includono le spese condominiali, i costi di manutenzione, tasse di proprietà, la propria quota di debito ipotecario, nel caso l’edificio abbia un mutuo ipotecario. Oltre agli interessi sul proprio prestito, i membri co-op possono detrarre dal reddito imponibile la propria parte di tassa di proprietà.
I co-op possono essere interessanti per chi sia intenzionato ad adibirli a prima casa o a pied-à-terre. La maggior parte dei co-op sono edifici antichi (prebellici) con splendidi particolari d’epoca, camini, soffitti alti, stucchi e, a volte, un giardino privato.



Che cos’è un Condo?

Circa il 25% degli edifici residenziali a Manhattan sono Condo e il loro numero sta rapidamente crescendo. I condomini (Condo) sono edifici multifamiliari nei quali si è proprietari dell’appartamento e della corrispondente quota di area comune. È una tipica forma di proprietà immobiliare. A differenza dei Co-op, nei condomini ci sono restrizioni minime su chi può essere proprietario o su come usare la proprietà. Nei condomini sono benvenuti gli investitori stranieri, è permesso usare la proprietà come pied-à-terre o come investimento, con la possibilità di darla in affitto per quanti anni si desidera.
Per amministrare l’edificio, il condominio ha di solito un consiglio, un organo elettivo composto da proprietari e inquilini dell’edificio. Esiste una procedura di approvazione, da parte del consiglio, di ogni potenziale acquirente, ma è solo una formalità.
I Condo sono più cari dei Co-op, soprattutto per la più alta liquidità di questo tipo di investimento. Sono più facili da comprare e da vendere rispetto ai Co-op. Di conseguenza, i condomini sono un’opzione più interessante per i compratori esteri.
Negli ultimi anni sono stati costruiti molti condomini a New York. Molti vecchi edifici vengono restaurati e trasformati in condomini. Inoltre, molti condomini di recente costruzione beneficiano di sgravi fiscali a 10-25 anni, assicurando così un notevole risparmio in termini di tasse. In più, molti nuovi edifici offrono comfort eleganti e moderni, finestre a tutta parete, ristrutturazioni appena realizzate e servizi di alta qualità.
Con i nostri partner di  New York saremo lieti di mostravi entrambe le tipologie di immobili e aiutarvi a fare la scelta migliore!



Quali spese avrò come proprietario di un immobile a New York?

Come proprietari di un immobile negli Stati Uniti dovrete pagare le tasse di proprietà e le spese mensili di gestione delle parti comuni. In base al tipo e alla grandezza della proprietà, le tasse possono variare da poche centinaia a diverse migliaia di dollari all’anno. Alla stesso modo, anche le spese di gestione possono variare da duecento dollari fino ad alcune migliaia di dollari al mese, in base a tipologia e dimensioni della proprietà, alla posizione e ai servizi aggiuntivi a disposizione. Più servizi ci sono, più alti sono i costi mensili di gestione.
Come proprietari, potete detrarre alcune di queste spese. Il proprietario (la persona che ha effettivamente pagato la tassa di proprietà) può detrarre la tassa di proprietà dal reddito imponibile entro lo stesso anno. I proprietari di un co-op possono detrarre parte delle loro spese condominiali mensili, in quanto includono, fra le altre cose, il pagamento degli interessi sul mutuo del co-op.
Se siete investitori, la maggior parte delle vostre spese si possono detrarre lo stesso anno. Sia le spese condominiali che la tassa di proprietà sono considerate alla stregua di spese di gestione per quello stesso anno e possono essere detratte. In tal caso, consultate il vostro consulente fiscale.



Ho trovato un edificio che gode di agevolazioni fiscali. Cosa vuol dire?

La città di New York ha adottato diverse misure per incentivare la costruzione di nuovi edifici e l’ampliamento dei quartieri. Fino a poco tempo fa, la maggior parte dei condomini rientrava in uno dei programmi di esenzione fiscale. Il programma ha interessato non solo le nuove costruzioni, ma anche alcuni tipi di conversione o trasformazione di edifici esistenti. In generale, se l’edificio è stato ristrutturato o convertito, il programma di riduzione fiscale è conosciuto come J-51. Se l’edificio è nuovo, è denominato 421-A o 421-G.
Il programma più comune, il 421-A, prevede una graduale detrazione fiscale in 10 anni. La tassa di proprietà aumenta del 20% ogni due anni, fino alla fine delle agevolazioni.
L’esenzione segue il seguente schema:
1° anno: detrazione del 100%
2° anno: detrazione del 100%
3° anno: detrazione dell’80%
4° anno: detrazione dell’80%
5° anno: detrazione del 60%
6° anno: detrazione del 60%
7° anno: detrazione del 40%
8° anno: detrazione del 40%
9° anno: detrazione del 20%
10° anno: detrazione del 20%
Dall’11° anno in poi: pagamento per intero della tassa.
Un’altra variante è il programma 421-G, che prevede agevolazioni fiscali per le costruzioni a sud di Murray Street, nel Financial District di Manhattan. Le proprietà situate in quest’area godono di sgravi fiscali per 14 anni. Di solito, la detrazione è fissa nei primi 8 o 10 anni e va via via diminuendo di anno in anno, fino alla fine del quattordicesimo anno.
Alcune costruzioni godono di sgravi fiscali per periodi più lunghi: 15, 20 o 25 anni. Fattori determinanti sono la posizione geografica, l’utilizzo di prestiti e sovvenzioni governative, la disponibilità nell’edificio di appartamenti a prezzo accessibile.



Quali sono i costi di chiusura (Closing Costs) per un acquirente?

I costi di chiusura sono spese aggiuntive di cui si devono far carico sia l’acquirente che il venditore durante la transazione immobiliare. Le spese di chiusura a New York variano dall’1% all’8% del prezzo di vendita.
* Le spese a carico dell’acquirente comprendono le spese legali, l’imposta di registrazione, le tasse federali, statali e comunali. Devono essere pagate prima o al momento della chiusura della transazione e sono da aggiungere all’acconto iniziale. Tenete presenti questi costi nella pianificazione di un acquisto. Di seguito, troverete una descrizione dettagliata delle spese.
* Se state comprando in un condominio di nuova costruzione (a New York si dice “comprare da uno sponsor”), dovrete pagare: la tassa sul passaggio di proprietà della città di New York, pari all’1% per le proprietà fino a $499.999 e all’1,425% per quelle superiori a $499.999; la tassa sul passaggio di proprietà dello Stato di New York, pari allo 0,4% del prezzo di vendita. Inoltre, bisogna aggiungere le spese legali del venditore, pari a circa $1500-$2500.
* È essenziale stipulare l’assicurazione sul titolo di proprietà (Title insurance) per proteggere i vostri diritti di proprietà da pretese di terzi per tutta la durata del possesso. Il costo è di circa $450 ogni $100.000 del prezzo dell’immobile.
* Se l’immobile costa più di $1.000.000, dovrete pagare anche la tassa di lusso (Mansion Tax), pari all’1% del prezzo dell’immobile.
* Molti edifici richiedono il pagamento di spese aggiuntive, quali spese di registrazione: $200 in su; spese per l’amministratore: $250-$500; cauzione: $500-$1500.
* È necessario rivolgersi a un avvocato per la revisione di tutti i documenti. Questa spesa parte dai $2500 ed arriva ai $5000, a seconda della complessità della transazione. Inoltre bisogna aggiungere le spese di registro, a partire da $500.
* Se volete richiedere un mutuo per acquistare l’immobile, le spese di chiusura aumentano. Le spese per l’accensione del mutuo ipotecario variano dallo 0,5% al 3% del valore del prestito. Le spese relative al mutuo includono: la verifica dei diritti di pegno, pari a circa $300-$400; altre spese bancarie (deposito di garanzia, assicurazione del proprietario) per $400-$1200; l’assicurazione del titolo del mutuo, che costa $200 ogni $100.000 del valore dell’immobile; la tassa sul mutuo, pari all’1,8% del prestito, per prestiti inferiori a $499,999, e pari all’1,925%, per prestiti superiori a $499,999. Inoltre, dovrete pagare da $500 in su per la valutazione dell’immobile, $30-$100 per il rapporto sulla solvibilità del richiedente, altri $500 e più per la richiesta di mutuo. Infine, ci sono solitamente le spese legali della banca, di circa $100-$1500.



Posso fare un mutuo per un immobile a New York, anche se non risiedo negli Stati Uniti?

È possibile ottenere finanziamenti per non residenti negli Stati Uniti. Diverse banche hanno programmi speciali per non residenti. Di solito, un non residente deve essere in grado di finanziare fino al 65-75% di una somma fino a 1 milione di dollari e il 60% di una somma tra 1 e 2 milioni di dollari.
Per ottenere un mutuo, un non residente deve presentare:
    * visto valido per gli Stati Uniti o copia del passaporto
    * 4 referenze di solvibilità da parte di importanti istituti di credito (la vostra banca, il vostro commercialista o ragioniere, la compagnia di assicurazioni)
    * certificazione di mutui o affitti per gli ultimi 12 mesi
    * certificazione di solvibilità per la chiusura
    * certificazione del datore di lavoro
Alcune banche possono richiedere meno documenti, ma tassi di interesse più alti. Saremo lieti di consigliarvi diversi specialisti che troveranno le migliori soluzioni di finanziamento per il vostro acquisto.



Conviene fare un mutuo?

Il finanziamento è uno strumento chiave per un investimento di successo. Non solo vi permette di acquistare immobili altrimenti al di là della portata del vostro budget, ma aumenta considerevolmente il profitto sul vostro contante. Il finanziamento ha dei vantaggi fiscali per l’investitore, essendo gli interessi sul mutuo detraibili per un acquisto/locazione di un immobile. Allo stesso tempo, aumentano i rischi: per proteggere il vostro investimento è necessario poter coprire le rate del mutuo.



Come si registrano i diritti di proprietà?

La registrazione del titolo con le informazioni sul nuovo proprietario è parte integrante della chiusura e se ne fa carico, di solito, l’avvocato del compratore che presenterà i documenti al Registro di New York. Al momento dell’acquisto, tutti i documenti del titolo sono fotografati, fotocopiati e schedati, in modo da poter essere reperiti e esaminati da chi ne faccia richiesta.



Quali sono le fasi principali di una compravendita a New York?

Fase 1: Preparazione
Prima di iniziare il vostro viaggio nel mercato immobiliare di New York, sarà utile essere già preparati. In tal modo, quando troverete quello che stavate cercando, potrete far vostra la casa dei vostri sogni in maniera veloce e sicura.
   1. Se pensate di chiedere un finanziamento, dovreste rivolgervi, ancor prima di iniziare la ricerca di un immobile, a un mediatore di ipoteca (mortgage broker) o a una società di credito ipotecario (mortgage banker) per un’approvazione preliminare di un prestito. Ciò non solo vi aiuterà a fare una valutazione dei costi, ma farà di voi dei compratori più attraenti e vi aiuterà a contrattare un prezzo migliore.
   2. A New York è necessario avere un avvocato che possa esaminare il vostro contratto e proteggere i vostri interessi durante la transazione. . È superfluo sottolineare quanto sia importante scegliere un avvocato di cui avere fiducia e con cui sentirsi a proprio agio.
   3. È utile consultarsi con un bravo consulente fiscale che vi aiuti a elaborare un piano di acquisto che faccia al caso vostro. Il debito d’imposta varia per residenti e non residenti negli Stati Uniti, così come nel caso acquistiate una casa per uso proprio o come investimento. Per questi motivi, è meglio rivolgersi a bravi esperti fiscali, fiscalisti o commercialisti.
   4. Infine, dovete preparare i mezzi finanziari e, soprattutto, un 10% di acconto sul vostro acquisto, in modo da averli già a disposizione quando ne avrete bisogno. Potete valutare se aprire un conto bancario negli Stati Uniti, nel caso non ne abbiate uno, oppure di trasferire il denaro su un conto presso il vostro avvocato.
Fase 2: Ricerca della proprietà e offerta
Ogni acquisto comincia con la selezione. Dopo aver visto gli immobili e selezionato quello che preferite, dovete fare un’offerta per comprarlo. Questa offerta non è vincolante e potete farne più di una per trovare il giusto affare. Tuttavia, i costruttori di nuove costruzioni di lusso (detti sponsor) sono poco propensi a contrattare il prezzo e, di solito, vogliono vendere l’immobile al prezzo richiesto.
Appena il venditore accetterà l’offerta, l’agente o l’avvocato del venditore invierà il contratto e il regolamento dell’edificio (o il suo progetto, nel caso di una nuova costruzione) all’avvocato del compratore per la revisione.
Fase 3: Contrattazione e firma
Il vostro avvocato avrà bisogno di 5-10 giorni lavorativi per esaminare il contratto (l’avvocato del venditore vi dirà quali sono i tempi massimi). Finché il contratto non sarà firmato, il venditore può decidere di continuare a mostrare l’immobile e accettare un’offerta più alta.
I termini del contratto sono molto importanti e stabiliscono tutti i dettagli del futuro acquisto. Insieme al vostro avvocato dovete controllare attentamente il contratto, per capire i rischi e gli impegni che state per assumere.
Appena firmato il contratto, bisogna versare un anticipo del 10%. Quindi, dovete assicurarvi di avere a disposizione questa somma negli Stati Uniti. Un modo è quello di girare la somma al vostro avvocato negli Stati Uniti o, se preferite, potete aprire un conto bancario negli Stati Uniti.
Questo anticipo viene custodito nel conto dell’avvocato del venditore. Di solito, non è rimborsabile, nel caso il compratore non proceda con l’affare. Potete, comunque, discutere alcune condizioni del contratto, in modo tale da poter ricevere indietro l’anticipo. Una di queste condizioni è l’imprevisto del mutuo, una clausola che garantisce la restituzione dell’acconto nel caso il compratore non possa ottenere il finanziamento a determinate condizioni. È compito del vostro avvocato negoziare questa clausola, benché pochi venditori siano d’accordo nell’includerla.
Fase 4: Approvazione del consiglio del Coop o Condo
L’approvazione del consiglio è probabilmente la parte più spiacevole di una compravendita immobiliare a New York. È una procedura che non può essere evitata, anche se state comprando un appartamento nel condominio più ospitale.
Dovrete mettere insieme un dossier completo contenente molte informazioni personali e finanziare, tra cui la dichiarazione dei redditi, il rendiconto bancario, le referenze personali e lavorative, e così via.
L’approvazione del consiglio del Co-op è un procedimento rigoroso e, di solito, prevede anche un colloquio.
L’approvazione del consiglio del Condo segue le stesse procedure e richiede la stessa mole di documenti. Tuttavia, solitamente è una formalità.
Fase 5: Preparazione e chiusura
Dopo la firma del contratto, avete ancora tempo a disposizione per ottenere un finanziamento e fare ulteriori ricerche sullo stato giuridico e sulle sue condizioni. È il momento in cui bisogna fare la perizia e la valutazione dell’immobile, necessarie per ottenere il mutuo ipotecario. Il vostro avvocato esaminerà i documenti, farà la ricerca della titolarità dei diritti immobiliari, controllerà i diritti di pegno e le infrazioni.
Se fate richiesta di un mutuo, la vostra banca controllerà tutta la vostra documentazione fiscale e patrimoniale, e la documentazione finanziaria dell’edificio. Quando tutto sarà in ordine, la vostra banca verserà l’intero ammontare del prestito sul conto presso il vostro avvocato.
Allo stesso tempo, il vostro acconto e le vostre spese di chiusura saranno versati su un conto di garanzia presso il vostro avvocato, che farà da garante fino alla chiusura della compravendita.
Il giorno precedente la chiusura, dovrete controllare la vostra nuova proprietà per assicurarvi che le sue condizioni rispettino gli accordi e le aspettative.
Fase 6: Chiusura
La chiusura è una reale transazione di compravendita che, di solito, richiede diverse settimane, a partire dalla firma del contratto. È il momento in cui tutte le parti coinvolte nella transazione (venditore e compratore, avvocato del venditore e del compratore, avvocato della banca, rappresentante dell’assicurazione sul titolo di proprietà, ecc) si incontrano per firmare la documentazione finale e fare tutti i pagamenti.
Al momento della chiusura, il vostro avvocato effettuerà tutti i pagamenti, tra cui il versamento al venditore, le tasse, le commissioni, l’assicurazione sul titolo di proprietà, e così via.
A sua volta, il compratore riceverà il nuovo titolo di proprietà comprensivo di assicurazione e, naturalmente, le chiavi del nuovo appartamento.



Vorrei comprare un immobile a New York, per poi darlo in affitto. Potete aiutarmi?

Se siete intenzionati a investire in un immobile a New York e a darlo in affitto, saremo lieti di assistervi e seguirvi durante l’intero percorso. Tramite il nostro partner Vi troveremo un affittuario idoneo e affidabile, vi assisteremo nella firma del contratto, assicurandoci che il locatario entri nell’appartamento e paghi l’affitto puntualmente. Inoltre, pagando una piccola commissione, ci occuperemo di pagare le vostre bollette e di assicurarci che le spese condominiali e le tasse siano pagate regolarmente.
Il mercato degli affitti a New York è buono, perciò non sarà difficile trovare un locatario. Gli immobili sfitti sono pochi e gli affitti sono saliti in maniera costante negli ultimi anni. Vi ricordiamo che la maggior parte degli edifici di New York permette solo contratti di locazione a lungo termine, dai 12 mesi in su. Ci sono diversi edifici che consentono contratti di locazione mese per mese.
Potete utilizzare l’entrata del canone di affitto per coprire tasse, spese condominiali mensili e parte delle spese del mutuo. A New York non è semplice coprire del tutto le rate del mutuo e le spese con i soli ricavi dell’affitto.